Distinguez la RENTABILITE du RENDEMENT, en investissement immobilier !

Bon nombre d'investisseurs et de professionnels de l'immobilier emploie les termes de Rendement et de Rentabilité, indifféremment, comme le même indicateur de performance immobilière, or en réalité rendement et rentabilité sont des indicateurs qui n'ont pas grand chose de commun. 

La plupart diront : « mes loyers perçus sont de tant, donc ma rentabilité, loyer divisé par le prix d'achat est de tant » ; d'autres affineront la notion de rentabilité en intégrant la plus-value potentielle à terme... on se rapproche de la vérité mais sans y être. 

Vous l'aurez compris de prime abord, on désigne par rentabilité ce qui est du rendement, alors ce défaut de langage ne sera pas franchement problématique quand le but recherché est de pouvoir comparer la performance entre deux biens immobiliers, on aura tendance à chercher à sélectionner le bien qui aura la meilleure rémunération au regard des loyers perçus.  Mais se contenter d'analyser les revenus locatifs est un peu léger si l'on veut être un bon investisseur, d'autres composantes seront à observer de près, en l'occurrence les travaux à effectuer, les charges, la fiscalité, le financement et le potentiel de plus-value à terme. Or la plupart de ces éléments ne seront pas pris en compte dans le rendement à proprement dit, qu'il soit brut ou net. 

Tout d'abord rappelons ce qu'est un RENDEMENT en investissement immobilier.

Le rendement est la capacité du bien à produire un revenu locatif.

Le rendement brut sera simplement calculé en divisant les loyers annuels par le prix d'achat.

Le rendement net prendra en compte le flux net régulier, ainsi on déduira du loyer les charges payées (charges courantes et taxe foncière), et au prix d'achat on rajoutera les frais d'acquisition (frais de notaire et bancaires).

En d'autre terme, le rendement est la performance du bien lui même, à ce stade peu importe le financement, la fiscalité propre de l'investisseur, et sa stratégie d'investissement.

Une fois qu'on a clarifié ce qu'est le rendement d'un bien immobilier, intéressons nous au véritable indicateur d'investissement, la RENTABILITE.

Alors que le rendement est la capacité du bien à produire du revenu, la Rentabilité du bien est sa capacité à valoriser les capitaux investis.

Ainsi pour le calcul de la rentabilité, on va considérer et analyser l'ensemble des flux sur la durée de l'investissement. La rentabilité est ainsi associé en Finance au Taux de Rentabilité Interne (TRI) qui se calcule par l'actualisation des flux futurs.  D'ailleurs nous pourrons alors le comparer à d'autres actifs d'investissements, comme un placement financier, ce que le rendement ne permet pas. 

Prenons l'exemple simplifié d'un appartement achété 100 K€, produisant des loyers de 500€/mois.

Il a été financé par un apport de 20K€ et un prêt bancaire de 80K€ sur 10 ans, soit 736€/mois.

Le rendement est donc de : 6000 / 100000 = 6%

Pour le calcul de Rentabilité, il faudra considérer l'ensemble des flux de trésorerie :

• L'année 1, je débourse mon apport de 20K€ et 8832€ de crédit, et j'encaisse 6000€, soit un flux net de -22832€.
• L'année 2, mon flux net est de 6000 – 8832 = -2808€ … idem pendant les années suivantes,
• Et la dernière année de financement, dans l'hypothèse de revente sans plus-value, je récupère un capital de 100K€. 

Ainsi la rentabilité permet de répondre à la question de savoir à quel niveau de performance annuelle j'investis un capital de départ (20K€), et une épargne annuelle (2832€), pour obtenir à terme un capital de 100K€ ? La réponse est de 11,23%.

Donc la Rentabilité de cet investissement est de 11,23%.

Notez l'importance de l'effet de levier du crédit, car avec un apport de 100%, donc sans crédit, la rentabilité est de 6,92%. (cf graphique) 

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