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  • Samuel GUIGNARD

La condition suspensive de financement, points de vigilance du compromis de vente.

L'agent immobilier fait partie des "hommes de lois" qui sont tenus de vérifier les conditions qui protègent acheteurs et vendeurs dans la rédaction de l'avant-contrat (compromis de vente), et notamment la condition suspensive d'obtention de prêt, d'autant plus s'il rédige lui même cet avant-contrat.


Que définit cette clause suspensive d'obtention de prêt ?

Cette condition, si elle n'est pas réalisée (l'obtention du prêt bancaire), permet au futur acquéreur d'un bien immobilier de pouvoir renoncer à son acquisition s'il n'obtient pas le prêt immobilier demandé.


Pour protéger l'acquéreur immobilier (non professionnel), la Loi Scrivener II impose d'inscrire dans l'avant-contrat cette condition suspensive de financement, sauf renonciation expresse. Ainsi sans obtention de financement dans les délais prévus, la vente est annulée, et donc le compromis de vente devient caduc.


Le vendeur privilégie les acquéreurs sans besoin de financement.

Toutefois, en cas de non réalisation de cette condition suspensive, le vendeur peut se trouver pénalisé par des délais de vente rallongés, ainsi il peut être tenté de rechercher un acquéreur disposant des fonds nécessaires sans avoir à recourir à un financement bancaire.

Dans ce cas de figure, l'acquéreur pourra renoncer à sa condition suspensive de financement, mais pour s'assurer qu'il a bien saisi la portée de la renonciation à cette protection juridique, il doit l'inscrire dans le compromis de façon manuscrite, et de sa propre main. En cas de pluralité d'acquéreurs, tous les acquéreurs devront l'écrire de leur propre main avec signatures.


Précisions sur la notion d'Obtention de prêt.

La jurisprudence a précisé qu'une obtention de prêt doit être formalisée par une offre ferme et sans réserve présentée par un organisme de crédit, correspondant aux conditions précisées dans le compromis de vente. Ainsi un simple accord de principe d'une banque ne peut être considéré comme une condition réalisée.

Il est à noté que dans un contexte de forte contrainte sur le taux d'usure (taux d'intérêt, coût d'assurance et frais annexes), le coût de l'assurance emprunteur peut venir bloquer l'obtention finale de financement. Or la jurisprudence a précisé que l'offre accordée sous condition d'assurance des emprunteurs est considérée comme une offre ferme de crédit et donc la condition suspensive est considérée comme réalisée.

Ainsi si la condition suspensive ne précise pas dans le compromis que l'obtention d'assurance doit être validée, les acquéreurs pourraient se retrouver dans une situation bien délicate.


Points de vigilance dans la rédaction de la condition suspensive d'obtention de prêt :

Le délai d'obtention de prêts

L'agent immobilier devra faire preuve de diligence dans le suivi du dossier de financement, en s'assurant notamment que l'acquéreur a bien entrepris les démarches auprès des établissements de crédit, avec la délivrance d'une attestation de dépôt de prêt dans un délai imparti (d'au moins un mois). Le compromis doit indiquer un délai de validité de l'avant-contrat qui pourra être prolongé en fonction des contraintes rencontrées et avec l'accord du vendeur.


Les caractéristiques du prêt demandé

Le compromis pourra indiquer les caractéristiques du ou des prêts demandés en cohérence avec la situation des acquéreurs et leurs capacités financières (apport, montant du financement, taux d'intérêt, durée d'emprunt).

L'agent immobilier se doit de s'assurer que l'acquéreur dispose des fonds dont il prétend détenir servant à financer tout ou partie de son projet, sans quoi il pourrait voir sa responsabilité engagée.

Dans le cadre d'une acquisition au moyen du fruit d'une vente en cours, une clause suspensive de réalisation de la vente, en précisant son délai, devra être insérée dans le compromis. Par ailleurs l'agent immobilier devra s'assurer de la réalité de cette démarche de vente et que la valorisation du bien en cours de vente est cohérente avec le marché.


Le nombre d'établissements de crédit sollicités

Dans sa démarche auprès des établissements de crédit, l'acquéreur peut se voir imposer de solliciter plusieurs banques afin d'optimiser les chances d'accords de financement.


Condition suspensive non réalisée

La non réalisation de la condition suspensive implique la caducité de la vente que ce soient pour raison de délai imparti dépassé, ou pour refus de prêt par l'ensemble des établissements sollicités.

Si un dépôt de garantie a été mis sous séquestre, il devra être restitué à l'acquéreur, sauf en cas de désaccord avec le vendeur, la contestation devra alors être soumise au juge.

Si l'acquéreur ne peut justifier des refus de prêts, il sera nécessaire de rapporter la preuve de sa faute afin d'obtenir une indemnisation prévue à la clause pénale.



(Article de 11/2022 réalisé sur la base d'un article du journaldelagence.com)


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